近日，长沙市自然资源和规划局发布批前公示，芙蓉区浏阳河东的旺德府万象时代，拟由纯商业用地改为商住用地，这也将新增200套河景大平层。据悉，这是芙蓉主城首个“商改住”地块，也是长沙首个已建成项目“商改住”。不仅仅是这个项目，长沙还有多个项目正在探索“商改住”，这对市场而言又将带来哪些影响？

芙蓉主城首个“商改住”地块

F07—D06地块，原规划为商业商务用地，建筑最高150米。此次调整将由原本的商业商务用地（B1B2）转变为商住混合用地（B1B2R2），商住比例设定为77：23，容积率维持在≤4.0，建筑密度≤38%，绿地率≥30%，建筑高度控制在150米。

从位置来看，该项目地理位置优越，位于芙蓉主城隆平新区的核心地带，南侧为规划中的湘雅附二东院区，靠近长沙市一中双语隆平校区（9年制，原大同瑞致小学扩建）。项目紧邻6号线地铁口，出行极为便捷；距离约500米处的芙蓉天街，满足了居民日常购物、娱乐、休闲的需求。周边景观资源丰富，有隆平中央公园、水稻博物馆、东驿公园等。

据悉，该项目由7栋公寓、写字楼、商业大平层组成。在售毛坯LOFT公寓1.1—1.3万元/平方米，原商业大平层毛坯1.4—1.6万元/平方米，周边项目有中建桃李九章、中交瑞启芙蓉、龙湖天璞等，均价约为1.1—1.4万元/平方米。

值得注意的是，旺德府万象时代的这一调整意义非凡，它不仅是芙蓉主城首个“商改住”地块，更是长沙首个已建成项目进行“商改住”的案例。这意味着，一旦完成 “商改住”的相关报建手续，并取得住宅预售许可证，购房者便能实现即买即住，大大缩短了等待入住的时间成本。

“商改住”将缓解库存压力，使住宅供应多元化

其实，早在2024年7月2日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确支持符合条件的公寓调整为住宅，以缓解商业办公（公寓）项目的高库存压力。

不仅仅是旺德府万象时代，今年6月，万境潇湘二期原规划的商业地块也修改成了商住用地，商住比为11：89，容积率3.6，建筑限高60米。此外，龙湖春江天玺三期开福天街公寓也改成了住宅，还有江悦和鸣、金地都会风华、中海阅湘台、长房星城天地等均进行了“商改住”。

“长期以来，长沙的商业办公物业库存高企。大量的商办物业积压，占用了开发商大量资金，也给市场带来沉重负担。‘商改住’政策的推行，为化解这一难题提供了有效途径。”业内人士指出，原本以商业用途规划建设的建筑，改造为住宅后，往往具备独特的空间设计和区位优势。比如一些位于城市核心区域的商业项目，改为住宅后，凭借其便捷的交通、完善的周边配套，吸引了大量购房者。这不仅为消费者提供了更多样化的居住选择，还在一定程度上缓解了住宅市场特定区域或特定类型产品的供需矛盾。